凭良心讲,北京的“老破小”一直是活在我的想象当中。

因为来京近20年,除了大学期间在海淀区,毕业后因为工作的原因一直居住在北京东边——朝阳和通州两个区域,中间换过几次房子也都是相对成熟和规模化的社区。从来没有真正意义上住进过北京的老破小,更不要说二环内80年代或者90年代的央产房、公产房或者那个年代的商品房了。

所以,北京的老破小,我的理解或许也和很多粉丝一样简单:老房子--比较破旧--面积小。

没错,这样解释“老破小”房产,的确也挑不出毛病。

但是,“老破小”究竟有多老?多破?多小?每个人的衡量标准和忍耐极限也都是不同的。

甚至,我们会感性的认为,毕竟是北京,北京是全国的北京,再差又会差到哪儿去呢?总不会差到比我们三四五线城市或者村里的老破小更糟糕吧?

但是,事实往往就是这样超出你的想象!

几天前,有个朋友说想进城看看老破小。

据我对他的了解,知道这是深思熟虑后的实际行动阶段,一定是有什么特殊原因。

追问后,得到的答案,跟大多削尖脑袋、放弃四五环大房子的理由竟然是一模一样的。

学区!学区!学区!就只为这一个理由!

他是这样跟我说的“考虑到孩子的长久教育,想将通州其中一套房子卖掉置换北京西城区一套老破小,当然还要再填上三四百万。”

于是我马上又追问,孩子现在已经是小学阶段了,为何不早几年做计划?因为现在即便是买了学区房,孩子也是不能直接按照学区房来划分小学的,转学是要根据当区教委的安排分配到不确定的小学。

这样会不会有很大的风险和不确定性?

毕竟是花了重金投资在了孩子的教育上面,这样的风险和不确定性可以承受吗?

他不急不躁的告诉我,其实早在三年前孩子还在幼儿园阶段,就曾经考虑过这个学区的问题也曾在2016年多次进城看学区房。如果那时下了决定买了西城区的老破小学区房,现在孩子早就可以安心上了很好的片区小学了。也不会现在如此让夫妻双方虐心的过程。

说到虐心,这里给大家解释一下。

众所周知,北京最好的教育资源集中在海淀、西城和东城区。但是海淀和东城都会出现同样的片区,好的学校很好,差的学校让人大跌眼镜的情况。

这也就是我们常说的,教育资源不均衡,海淀和东城两区尤为凸显。

所以实现多校划片后,就出现了很多不确定的后果。比如说前后紧挨着的两栋楼,其中一栋被划到了很好的学校,另外一栋则有可能被划到差校。

特别是政策上还明确规定“海淀区和东城区在2018年6月30日以后取得房产证的,要采用多校划片原则”。

所以,就有一批2018年买了海淀和东城的老破小房,为了给孩子占坑学位的家长们,遭受了“哑巴吃黄连,有苦说不出”的境遇。

就在本周一开始的小学入学信息采集后,很多家长就开始了忐忑不安的心路历程。因为要到6月份才会出具体学校划片结果。

是幸运的划入好校,还是悲催的划入差校,一切只能交给命运!

再说回我这个朋友。

当我问他“通州住得这么舒服、房子大平层、小区环境也算的上不错的、朋友多在该区、孩子的学校不也是你当时搬家换房时重点考虑过的。。。这些都舍得放弃吗?

他就娓娓道出了自己的苦楚。他说“当时换房时,同时考虑了两个需求点:第一、房子的舒适度,所以买了大户型;第二、通州还不错的学校。”

的确,他选的这个楼盘是目前通州区整体环境比较好的小区,之前的通州踩盘文章中我也有过重点介绍。再从学区上来讲,这个对口小学,在招收生源上也向来严格“只招收京籍孩子,非京籍一个都不要”。

他原以为,这样的招生标准和这样的小区,都会为该校整体教育加分。

但是孩子小学一年级上下来,学校师资上很多方面让他和爱人很失望。对于都很重视孩子教育的他们夫妻俩,一致认为不能再这样将就下去。

耽误了孩子,生怕老了都追悔莫及!

没错,这就是中国的家长!后半生都在为孩子铺路的家长,甚至铺好了路,都要领着走一段,而且是越远越放心!

于是,才有了北京市区老破小一年一年的变态上涨行情。全北京行情上涨,老破小跟着上涨;大行情不乐观时,老破小学区依旧自成行情,继续上涨!

自打海淀区和东城区执行了多校划片,北京三大热门学区,就只幸存了西城区,无疑成为了买学区房占位教育资源的香饽饽。

2019年,西城区的老破小学区房行情是自成一派!

所以,在综合比较后,这个朋友也是毫不犹豫地跻身于西城区,寻找价位合适的学区房。

在广袤的西城学区房和西城各学校中,想要研究透彻没个一年也至少要半载以上。

朋友三年多的研究,最终锁定了西城区的展览路学区。他给我的理由很简单,第一、资金量控制在800万;第二、转学过来的小学不会太坑。

说到这儿,给大家放张西城学区图,开开眼界。

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注:西城区小学一览表

这张图,用颜色标注得很清楚,哪个学校是老牌牛小,哪个是传统优质校、小学直升初中的学校,还有名校分校以及黑色的普通学校。

插上一句,这里有大家熟悉的德胜学区、金融街学区,这两个学区整体小学的确是不错,对应的老破小价格也是飚出高度,在这里1000万都步履维艰。

当然,作为家长都想让孩子进入红色或者紫色哪怕是黄色的学校,最无奈的就是进入到黑色字体的学校。

但是,对于这位转学过来的朋友,彩色字体的学校都跟他没缘,只能进入黑色字体的学校。

那么,可能很多人会说,那还有什么好纠结的呢,随便买一处房子就好了。都在一个学区范围内,也不会太远吧。

的确,距离上都不会太远。但是“矮子里拔将军”的心理人皆有之,这也是可以理解的。

因为资金的拮据,朋友无法选择德胜和金融街学区。在剩下的学区里,选中了展览路学区。

直到亲眼看到了这些老破小学区房,我终于理解了他三年前的纠结和矛盾。

700-800万,只能买到这样的房子吗?

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注:车公庄大街北里41号

看到亮点了吗?不仅没有小区可言,就连晾晒衣服都要在院子里拉跟绳子,北京市区老破小的生活方式就是如此原始的吗?

而且,放大图片你可以看到,晾晒的衣物不论内衣外衣统统招呼起来。真的是重新刷新了我的三观!

中介告诉我们,这还算可以的,毕竟几栋楼挨着比较近,还算是有个围合起来的院落空间,不是直接紧邻马路。

我的天啊!我只能说敬佩地说一句“市区人的忍耐极限真的是相当的高”!在下佩服!

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注:百万庄中里7号

上面这套房,是80年代的公房,据中介说还是中国船舶的公产房,当年都是有头有脸的人才能得到分房。

好吧,看完我只能说,感谢新中国,让房屋私有制,并出现了商品房,人们的居住品质得到了大大大大的提高!

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注:阜成门外北街

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注:阜成门外北街上图报价

再来说说这套房子,筒子楼的一种,不过是不需要在过道里做饭开火,算是早年筒子楼的一种改良。这个户型,两个卧室朝南,乍一看觉得还不错,但是南边楼下就是阜成门大街主路。北面就是老天意批发市场,这样的荒废商业楼,下一步是拆迁还是翻新进驻新的商业体,一切都是未知,但是可知的是嘈杂是一定的。

大白天,一进屋就能听到熙熙攘攘的车流声。

试想一下,孩子学习一天,居住在这种的休息居所里,真的能休息得好吗?

家长口口声声为了孩子,然而孩子真正得到的又是不是他们想要的呢?

如果你以为老破小只是没有停车场,没有社区环境,那你就大错特错了。老破小真正让你容忍不了的,是破旧的室内结构和装修

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注:老破小厨房环境

这张厨房照片,是我在众多照片中选择的一张比较常态的展示给大家。这样的厨房环境,真的很难与色香味俱佳的菜肴联想到一起,总是让人为菜品的卫生堪忧。

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注:展览路

最后再来说说老破小的停车问题。看到的所有小区,严格来说都不能称之为小区,因为都是孤单单的一栋楼。

所以根本就没有停车场,所有的车辆也只能是停在家附近的马路边上。

这样的停车环境,首先是属于违章停车,警察开罚单,也只能默默接受,百口莫辩。

再有就是偶尔幸运找到一个车位,停好了就不愿意再开出来。所以这个区域有很多“僵尸车”,就是一旦停进去就久久不再开走。家里有车,宁可不开,每天公共交通出行。

真的只是为了环保出行吗?

在我看来,为的是车位的稳固吧。

综合看来,老破小学区房,带来的居住品质隐患比比皆是,有很多是提前可以预想到了,比如车位紧张、噪音污染、购物不便。。。

我相信一定还有很多问题是我这个朋友预料不到的。

放弃目前舒适的居住品质和生活品质,虽然不是倾其所有,但至少也算是投掷重金,这样的选择题到底答案是如何的?

需要我们更多的思考?

就像莎士比亚说的经典语录“生存还是死亡,这是个问题”。

是啊,到底为了孩子教育选择市区老破小还是选择一家人的综合居住品质选择远大新?这无疑也成为了很多人永远解不出的问题!

总结起来一句话,论个人对教育的重视程度和预期。买老破小房绝对不要用购买商品房的眼光来看待,否则是无论如何都看不上房的!

-END-

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