2043年澳洲房价会翻三倍,以亿元来计算不是梦!

月初CoreLogic公布的数据显示,4月份悉尼和墨尔本房价分别下跌0.7%和0.6%,令这两大都市的房价过去一年分别下挫10.9%和10%。

悉尼自40年前首次开始收集房价数字以来,此前的住宅跌价最大纪录是1989年至1991年之间下挫9.8%,而墨尔本此住宅价跌得最惨的是1989年至1992年之间,价钱缩水10%。

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很多国内投资者们被很多负面的报道吓住了,殊不知每到7到10年的转折点,特别是澳洲过去65年的地产商业化的长河里,这种讨论和负面就从未中断过。很多人只是看着大城市,或者只是看着价格便宜,又或者仅仅盯着市中心的高端物业,但市场的真实走向正在验证莫非法则在地产市场的提现。当大多数认为该价格如何走势时,市场恰恰走向另外一个方向。比如:按照房屋中位价来计算,对澳洲各个城市的房价进行了排名。然而,另人震惊的是,排名第一的并不是悉尼。

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在40多个城市的排名中,人口仅为3.5万的城市Byron Bay超过悉尼,一举成为澳洲房价最高的城区,堪称“灭霸”,要知道雷神锤哥在这里也拥有一套豪宅。

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1998年Byron Bay的房屋中位价仅为14万澳元,在过去五年的时间里增长了64%,为99万澳元。悉尼及墨尔本的房屋中位价都增长了44%,分别至95万澳元及77.25万澳元。鉴于Byron Bay的房价仍在上涨,而悉尼及墨尔本的房价仍在下跌,所以它们之间的差距可能还会扩大。

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之前Core Logic发布的一份报告表明,长期投资房地产才能获得持久收益;这份名为《25年房市趋势报告》(25 Years of Housing Trends report)的房产报告是由房产网站Realestate.com,房屋贷款公司Aussie和房产数据分析机构CoreLogic联合出品的。

在报告中,他们对25年之后的澳洲房价做出了预测。这份报告表示,如果按照过去25年的房价增长速度发展,25年后,悉尼和墨尔本独立屋的中位价将分别达到635万澳元和580万澳元。(图片来源:25 Years of Housing Trends report)

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报告指出,自1993年以来,悉尼独立屋和单元房价格的年均增幅为7.6%和6.3%;而墨尔本独立屋和公寓的年均增幅分别为8.1%和6.6%。

如果按照这样的增长速度发展,到2043年,悉尼独立屋的中位价将从目前的103万澳元增至635万澳元;墨尔本独立屋的中位价将从目前的82.5万澳元增至582.5万澳元。(图片来源:25 Years of Housing Trends report)

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根据预测,到2043年,悉尼独立屋中位价最昂贵的5个城区将为:

Bellevue Hill:中位价预计为3480万澳元;

Vaucluse:2840万澳元;

Longueville:2670万澳元;

Dover Heights:2500万澳元;

Bronte:2360万澳元。

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看似夸张,实则非常真实,按照通货膨胀率计算也好,真实增长也罢,根据72法则计算,即便是8%的增长率,9年之后就价值翻一倍了。这份报告的出品公司,也就是澳洲最著名的权威房产分析公司CoreLogic,他们表示,虽然过去并不总是对未来最好的预测,但它是一个值得考虑的基准。更何况澳洲房地产市场已经经历了65年,多达7个涨跌循环可以参考。可以计入数学模型作为市场的分析基准。

反观国内房地产市场,看似一直涨,这恰恰违背了市场涨跌周期规律,让更多人无法客观分析,数据推演,反而容易落入房产博傻的投资和投机旋涡中。同样按照8%的增长率,其中包括通货膨胀率,北京上海等一下城市的高端房价都会像澳洲房价一样在1.5亿到2.5亿范围区间。特别是目前售价在2500-4000万人民币范围的高端物业都将以亿,几亿来显示售价啦。

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更需要了解的是:虽然澳洲房价周期性下跌和调整,但空置率始终维持3%的全国低水平,租金回报率维持在5%的高收益期区间,且这个5%的收益率和房价增长保持了65年的同步,这才是最最难能可贵的。

纵观国内楼市经历暴涨,几百次的调控,价格已经高位徘徊,是否继续增长? 笔者是国内,及海外房产投资者的受益人群,当然不希望国内房价出现下跌,但对于只有1-2%的现价对应的租金回报率而言,房子俨然已经成为冻产,而非不动产。真正的房产投资的财务自由,看的不是房产的总资产规模,而是在高资产规模下的现金流的持续性和增长性。其次,抵押和融资能力,甚至再融资能力都是房地产的价值所在。最后请记住,房子不是用来交易的,而是作为传承的载体,这个时候产权所有期的问题最终还是暴露了出来。仁者见仁智者见智,时间是财富的翅膀,也是财富的见证者。

本文作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者,多家媒体房地产专栏作者、作家。